Darum prägen Immobilienprofis Leben und Gesellschaft

Auch wenn die Immobilienbranche für viele Absolventen dem ersten Eindruck nach fremd oder unattraktiv erscheinen mag – ein Blick in die gesamte Bandbreite der Jobmöglichkeiten der Branche lohnt sich. Vom Projektentwickler über die Finanzierungsprofessionals bis zum Facility Management ist dort alles geboten. 

In Michael Endes Kinderbuch „Jim Knopf und Lu­kas der Lokomotivführer“ tref­fen die beiden Hauptfiguren auf Herrn Tur Tur, einen Scheinriesen. Ein Scheinriese erscheint aus der Ferne gigantisch groß und schrumpft zunehmend beim Näherkommen. Die Immobilienwirtschaft kön­nte in die­sem Sinne als ein Scheinzwerg beschrieben werden: Die Branche wirkt für Branchenfremde auf den ersten Blick klei­ner, als sie es tatsächlich ist. Viele Studierende dürften mit der Immobilienbranche zunächst einmal nur die Wohnungsmakelei verbinden. Dies ist kein Vorteil, denn das Image des Wald- und Wiesenmaklers ist bei jungen Absolventen nicht gut. Natürlich verbinden junge Menschen mit Immobilien auch Architekten und Handwerker, die für die Erstellung der Gebäude sorgen. Doch was könnte die Immobilienbranche Wirtschaftswissenschaftlern, Ingenieuren, Ju­­­ris­ten oder So­­ziologen bie­ten?

Die kurze Ant­wort ist: sehr viele spannende Jobs. Für die ausführliche Antwort bewegen wir uns auf den Scheinzwerg zu, um seine Größe besser einschätzen zu können. Insgesamt lassen sich der Immobilienwirtschaft 815.000 Unternehmen zurechnen, in denen über drei Millionen Menschen arbeiten – und diese erwirtschaf­ten eine Bruttowertschöpfung von rund 500 Milliarden Euro pro Jahr, mehr als ein Sechstel der gesamten deutschen Wertschöpfung. Immobilien sind zudem die mit Abstand größte reale Anlageklasse in einer Volkswirtschaft mit einem Volumen von über 11 Billionen Euro (Nettoanlagevermögen). Wohnimmobilien bie­ten uns Schutz und Geborgenheit. Moderne Ge­werbe­im­­mobilien er­mö­glichen al­len ­an­deren Bran­chen effizientes Arbei­­ten. Heute müssen alle neuen Gebäude hohe energetische so­wie sicherheitsrelevante Standards er­füllen, sie werden durch moderne Technik überwacht, sie sollten Anlegern eine Rendite erwirtschaften und am besten auch hohen ästhetischen Ansprüchen genügen, denn wir verbringen den größten Anteil unserer Arbeits- und Freizeit in oder in der Nähe von Gebäuden. Und weil Immobilien für Jahrzehnte, mitunter sogar Jahrhunderte, gebaut werden, soll­­­­te man sich vor ihrer Errichtung viele Gedanken zu möglichen Nutzungsmöglichkeiten machen, denn ansonsten müssen nicht nur wir selbst, sondern unsere Enkel sowie die Nachbarn unserer Enkel die direkten oder indirekten Kosten der Planungsfehler tragen.

Akteure der Immobilienwirtschaft müssen also permanent mit sehr vielen Anforderungen jonglieren. Damit dies ge­lingt, ist jeden Tag ein Heer von sehr unterschiedlichen Marktteilnehmern am Werk und die Wohnungsmakler und Architekten bilden hiervon nur einen winzigen Ausschnitt. Am Anfang jedes Gebäu­des steht der Projektentwickler. Lange vor dem ersten Spatenstich macht er oder sie sich Gedanken, welche Nutzung zu welchem Stückchen Land passt, wer die Finanzierung übernehmen könnte und wie die Erstellung gemanagt werden kann. Hier sind mutige und entscheidungsstarke Personen gefragt, die mit sehr unterschiedlichen Menschen reden. Sie müssen die Träume des Architekten mit den Wünschen des Mieters und den Grenzen der Finanzierbarkeit ausgleichen können. Letztlich brauchen sie aber nicht der beste Architekt, Vermieter oder Bankier zu sein. Sie sollten aber in der Lage sein, alle Fachsprachen dieser Berufsgruppen zu verstehen und eine tragfähige Gesamtlösung zu entwickeln.

Daneben treten die zahlenaffinen Investment- und Finanzierungsprofessionals, die in Fonds­gesellschaften, Banken, so­wie für eine Vielzahl anderer institutioneller Investoren arbeiten. Sie versuchen aus möglichen Zahlungsein- und ausgängen eine auskömmliche Rendite für ihre Anleger zu erwirtschaften. Hier darf man nicht Fünfe gerade sein lassen, sondern es muss trittfest mit Immobilienbewertungsmodellen, mit Investitionsrechnungen und Finanzierungsstrukturen argumentiert werden. Hier ist eine grundsolide betriebswirtschaftliche Ausbildung ge­­nauso notwendig wie das Verständnis für immobilienwirtschaftliche Zusammenhänge. Doch Vorsicht, die erfolgreichsten Immobilieninvestoren sind nicht zwin­gend die besten Finanzjongleure, son­dern jene, die eine langfristige Perspektive für ein konkretes Engagement voraussehen können. Sowohl für die Projektentwickler als auch für die Vertreter der Finanzierungs- und Investmentseite gilt, dass Mitarbeiter keine Angst vor großen Zahlen haben dürfen. Bereits der private Hauskauf bedeutet für Haushalte oftmals die größte Einzelinvestition in ihrem Leben. Bei gewerblichen Immobilien oder sogar Portfoliotransaktionen, bei denen mehrere Objekte in einem Block gekauft werden, geht es rasch um acht­stellige oder neunstellige Eurobeträge.

Wem bei zu großen Zahlen schnell schwind­lig wird, dem dürften die kleinteiligeren Managementaufgaben eher liegen: das Property Management oder das Facility Management. Dies sind nicht mehr die angelsächsischen Euphemismen für Hausmeistertätigkeiten, sondern dahinter verbirgt sich technisch an­spruchsvolles Management des gesamten Im­mobilien­­lebenszyklus, von der Er­stel­lung bis zum zeitgerechten Recycling. Wann müssen Ersatzinvestitionen vorgenommen werden? Welche Leistungen lassen sich selbst erbringen und welche können an Dritte ausgelagert wer­den?

Für all die genannten Teilbranchen der Immobilienwirtschaft gilt, dass in den letzten Jahren eine rapide Professionalisierung und Internationalisierung eingesetzt hat. Dies gilt übrigens selbst für die Immobilienmakler. Neue Wettbewerber aus dem In- und Ausland, vor allem aber die Digitalisierung hat das Tätigkeitsfeld erweitert, viele lästige, wiederkehrende Tätigkeiten obsolet gemacht. Auch wenn es unterdessen zahlreiche grundständige spezialisierte   Immobilienstudiengänge gibt, so bietet die Immobilienbranche auch heute noch Quereinsteigern hervorragende Ein- und Aufstiegschancen, denn das immobilienspezifische Wissen lässt sich in anerkannten Weiterbildungsstudiengängen, zum Beispiel im Rahmen eines fünfzehnmonatigen berufsbegleitenden Studiengangs zum Immobilienökonomen, nach­holen. Darüber hinaus gilt, dass in der Im­mobilienwirtschaft viele weiche Faktoren geschätzt werden. Hierzu zählen die Teamfähigkeit und Kommunikationsstärke.

Die hohe Arbeitsteilig­keit in der Immobilienbranche er­zwingt, dass jeder Mitarbeiter und jede Mitarbeiterin mit sehr vielen unter­schiedlichen Kollegen zusammenarbeiten muss. Hin­­­­zu kommt, dass sich viele immobilienwirtschaftliche Fragestellungen nicht hinreichend durch Datenanalyse beantworten lassen, denn sehr häufig fehlen Daten. Und gerade diese relative Intransparenz zieht aktuell viele Start-ups an, die mit neuen Modellen und Algorithmen versuchen, fehlende Daten zu schätzen. Schließlich verfügen erfolgreiche Immobilienprofessionals über Durchhaltevermögen, denn gerade große Projekte entstehen nicht über Nacht. Es sind Genehmigungen der öffentlichen Hand erforderlich, betroffene Bevölkerungsgruppen müssen informiert und häufig von dem Projekt überzeugt werden und immer wieder treten unvorhersehbare Verzögerungen auf den Plan, die Improvisationstalent erfordern.

Zwei Aspekte könnten abschli­­eßend für junge Hochschulabsolventen interessant sein: Gerade weil Immobilien sehr lange unsere Städte und Regionen prägen, sind viele Immobilienprofessionals von einem ansteckenden Optimismus be­seelt. Sie sind überzeugt, dass ihre spezifischen Konzepte auch im Jahr 2060 noch genutzt werden können. Und dies führt auch gleich zum zweiten Aspekt, nämlich die Möglichkeit, mit Immobilien etwas Wertvolles für die Gesellschaft bereitzustellen. Viele reden über Freude am Fahren, dabei wohnen wir viel intensiver und am Tag länger, als dass wir fahren. Das Gestalten von Räumen ermöglicht Freude am Wohnen, Freude am Ar­beiten, Freude am Einkaufen, Freude am Aufenthalt in der Stadt. In der Immobilienwirtschaft lässt sich sicherlich auch gutes Geld verdienen, weil die Größe der Objekte und der Anlageklasse viel Geld bewegt, doch daneben tritt die soziale Funktion der Immobilienwirtschaft: Sie bestimmt mit, wie wir in Zukunft leben. Dazu ist auch eine aktive Rolle der öffentlichen Hand notwendig – und auch hier sind akademische Experten mit Immobilienwissen gefragt.

Aktuell befindet sich die Immobilienwirtschaft in einem Aufschwung. Dieser Zyklus wird irgendwann zu Ende gehen und dies wird auch die Nachfrage nach Immobilienprofis vorübergehend mindern. Doch solange wir wohnen, arbeiten und die Freizeit in Städten verbringen, braucht es immer hoch qualifizierte Immobilienprofis, und ob ihre Grundausbildung dann Betriebswirtschaft, Rechtswissenschaften, Geografie oder Soziologie ist, spielt eine nachgelagerte Rolle, solange die Absolventen bereit sind, sich dem Wissen der anderen Fachbereiche und den Fragen innerhalb der spezifischen Projekte zu öffnen.

Autor Prof. Dr. Tobias Just (FRICS – Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors) ist Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie und Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Zudem ist er Präsident der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e.V. (www.irebs.de sowie www.irebs-immobilienakademie.de).